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上海的这些房子,还需要降价

上海楼市又冷下去了。


1号-9号二手房网签仅2208套,不及预期。

虽然假期不少人出去旅游,交易中心休息也影响了进度,这个数据跟往年比还是偏低。

一线业务人员感受最强烈,10月份以来带看量也在下滑。


9月1日认房不认贷起了一定作用,当月二手房交易量继续上升。

环二之前就说过,认房不认贷非常温和,仅凭这个东西带不飞楼市(《 》)。

所以9月下旬市场就冷了,9月份的订单大多来自上半月。

市场会这样一直冷下去吗?

01

其实在有些人看来,上海楼市没那么冷。

这两天上海三批次首轮土拍,7幅宅地全部拍出,甚至5宗地触发了摇号。

摇号的意思是,不止一家开发商出到了最高价,只能摇号决定给谁。

土地还卖得动,还有开发商在抢,市场就没那么差。

你看看,两天时间上海就赚了197个亿。

不得不承认的是,今年上海卖地比去年保守,供应量不如去年。

供地大户临港,直接比去年少了90%(具体参考《 》)。

临港土地卖的少、新增住宅少,也会影响人口导入。

所以寒意已经传递到土拍市场。

开发商敢于在上海拿地,更多的还是赌新房到挂,而且不在上海拿地又能去哪呢?

本次拿地企业全部是央企国企,龙湖这样的头部民企也不敢参与了。

这样的前兆,领导肯定比我们看得清。

尽管已上市的土地还卖得动,相信领导已经感受到了市场的冷。

02

我们有理由相信,上海楼市还会进一步放松。

二手房市场已经冷了,一些新房也没那么好卖了,再不出手,土地就真流拍了。

上海土地流拍,谁都不想见到这个信号。

头上的枷锁已经解开,大家也不用怕什么,不会再被扣上“炒房市”的帽子。

土拍收入对任何城市都非常重要,谁都不敢说不要这笔钱。

只要没有枷锁,其他城市陆续放松,会倒逼一线放开。

那还等什么,“五改三”快出呗。

尽管“五改三”已经是第三轮救市,可能也不会立马爆火,因为大家缺的不是“政策”。

改善客群其实想入场,但是房子卖不掉啊。

楼市分化已经是共识,把差位置、老房子卖掉,置换更好位置的次新房,几乎没有风险。

即使房价还要下跌,我手握优质资产,也比之前的老小区、差地段更抗跌。

如果哪天房价再次上涨,我手握优质资产,也是领涨那批。

不过你置换的前提是,刚需接你的盘。

上海的确还有不少刚需,他们也有资金有资质,他们缺的是信心。

既然一直租房,不妨再租几个月,等房价再降一降。

上海楼市就卡在这了。

不断放松,不断的给新刚需购房资质,也会一步一步解决这个问题。

总有着急买房的。

更重要的是,你得吸引更多刚需加入上海楼市。

03

所有放松政策,针对的都是在上海生活的居民,尤其是还没买房的那批。

要彻底的激活楼市,需要的是更多的外地人来到上海。

过去20多年上海楼市持续火爆,靠的正是持续的人口流入。

为什么2017年后上海人口流入放缓?

很重要的因素是,上海房价涨的太快,比二线快得多。

房价太高,上海生活成本增加,安家难度增加,大家当沪漂的意愿降低。

2016年上海楼市大火,融信以110.1亿元拿了中兴路地块,楼板价达100315元/平方米。

围观这次土拍的不止上海人,大量江浙甚至成都、重庆的房产爱好者都在关注。

落槌后重庆网友惊呆了,我们房子才卖1万多,这还买不起,人家土地已经卖到10万。

这个重磅新闻传遍全国,普通人谁还敢来上海定居。

尤其是上海郊区暴涨,使得定居上海性价比下滑。

旧文《 》中环二对比了南京百家湖与上海惠南,两个片区房价差不多,居住体验百家湖要好太多。

如果你只能找到普通工作,来上海性价比变得就没那么高了。

长期来看,上海的优势非常大,通过产业优势将进一步虹吸全国优秀青年。

短期来看,上海想保持虹吸能力,郊区必须要降房价,老破小必须要降价,以保持上海生活的性价比。

现在上海郊区、二三线城市达成均衡,上海郊区房价、老破小房价下降一部分,天平就像上海倾斜一部分。

这些新增的刚需,才是拯救上海楼市的良药。

04

上海楼市是改善市场,一颗新鲜韭菜入市,将催动一条置换链,帮助N个房东解套,促成N单交易。


韭菜还来不来,一方面要看上海楼市放松到什么程度,一方面也要看上海买房性价比。

压低老破小、远郊房产等刚需产品价格,让更多的人上车,是一条很好的解决方案。

社会永远是金字塔,房价每下降一个量级,符合条件的家庭成倍增长。

有人讲大家信心不足,其实第一步不需要没信心的人入场,你需要争夺的是原本要在二线定房的刚需。

一些房东刚开始会不接受,凭什么让我亏钱卖房。

其实2017年买远郊新房的,已经有不少亏钱卖了。

一方面有些家庭卖房打新,为了赚新房到挂,卖房时亏点就亏点吧。

一方面分化的趋势不可避免,改善产品涨幅就是更高,2020年这波已经教育了大家。

2020年初持有3套老破小,真不如1套中环次新房。

反映在房东侧,就是你需要降价卖房,买入收益大于卖出亏损就是划算的。

代价就是,你预算难免降低。

原来三套老破小能卖1000万,现在只能卖800万。

没办法,现在就是以价换量时代,降价卖掉激活楼市最重要。

虽然预算降低,改善客户纷纷得以入场,对改善市场还是有很大助推。

这轮行情结束,上海楼市分化完成,正式进入固化阶段。

刚需产品降价,普通人上车难度降低;

改善产品涨价,与普通人越来越没关系。

上海重新回到上只角、下只角泾渭分明的时代。

发展需要代价,城市化初期代价是农村凋零,中期是县城没落,现在该轮到你们了。

上海楼市已经变成前所未有的复杂,影响因素众多,以上只是一个方面。

更全面的分析,可以添加微信我们单独沟通。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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