上海楼市又冷下去了。
1号-9号二手房网签仅2208套，不及预期。
虽然假期不少人出去旅游，交易中心休息也影响了进度，这个数据跟往年比还是偏低。
一线业务人员感受最强烈，10月份以来带看量也在下滑。
9月1日认房不认贷起了一定作用，当月二手房交易量继续上升。
环二之前就说过，认房不认贷非常温和，仅凭这个东西带不飞楼市（《 》）。
所以9月下旬市场就冷了，9月份的订单大多来自上半月。
市场会这样一直冷下去吗？
01
其实在有些人看来，上海楼市没那么冷。
这两天上海三批次首轮土拍，7幅宅地全部拍出，甚至5宗地触发了摇号。
摇号的意思是，不止一家开发商出到了最高价，只能摇号决定给谁。
土地还卖得动，还有开发商在抢，市场就没那么差。
你看看，两天时间上海就赚了197个亿。
不得不承认的是，今年上海卖地比去年保守，供应量不如去年。
供地大户临港，直接比去年少了90%（具体参考《 》）。
临港土地卖的少、新增住宅少，也会影响人口导入。
所以寒意已经传递到土拍市场。
开发商敢于在上海拿地，更多的还是赌新房到挂，而且不在上海拿地又能去哪呢？
本次拿地企业全部是央企国企，龙湖这样的头部民企也不敢参与了。
这样的前兆，领导肯定比我们看得清。
尽管已上市的土地还卖得动，相信领导已经感受到了市场的冷。
02
我们有理由相信，上海楼市还会进一步放松。
二手房市场已经冷了，一些新房也没那么好卖了，再不出手，土地就真流拍了。
上海土地流拍，谁都不想见到这个信号。
头上的枷锁已经解开，大家也不用怕什么，不会再被扣上“炒房市”的帽子。
土拍收入对任何城市都非常重要，谁都不敢说不要这笔钱。
只要没有枷锁，其他城市陆续放松，会倒逼一线放开。
那还等什么，“五改三”快出呗。
尽管“五改三”已经是第三轮救市，可能也不会立马爆火，因为大家缺的不是“政策”。
改善客群其实想入场，但是房子卖不掉啊。
楼市分化已经是共识，把差位置、老房子卖掉，置换更好位置的次新房，几乎没有风险。
即使房价还要下跌，我手握优质资产，也比之前的老小区、差地段更抗跌。
如果哪天房价再次上涨，我手握优质资产，也是领涨那批。
不过你置换的前提是，刚需接你的盘。
上海的确还有不少刚需，他们也有资金有资质，他们缺的是信心。
既然一直租房，不妨再租几个月，等房价再降一降。
上海楼市就卡在这了。
不断放松，不断的给新刚需购房资质，也会一步一步解决这个问题。
总有着急买房的。
更重要的是，你得吸引更多刚需加入上海楼市。
03
所有放松政策，针对的都是在上海生活的居民，尤其是还没买房的那批。
要彻底的激活楼市，需要的是更多的外地人来到上海。
过去20多年上海楼市持续火爆，靠的正是持续的人口流入。
为什么2017年后上海人口流入放缓？
很重要的因素是，上海房价涨的太快，比二线快得多。
房价太高，上海生活成本增加，安家难度增加，大家当沪漂的意愿降低。
2016年上海楼市大火，融信以110.1亿元拿了中兴路地块，楼板价达100315元/平方米。
围观这次土拍的不止上海人，大量江浙甚至成都、重庆的房产爱好者都在关注。
落槌后重庆网友惊呆了，我们房子才卖1万多，这还买不起，人家土地已经卖到10万。
这个重磅新闻传遍全国，普通人谁还敢来上海定居。
尤其是上海郊区暴涨，使得定居上海性价比下滑。
旧文《 》中环二对比了南京百家湖与上海惠南，两个片区房价差不多，居住体验百家湖要好太多。
如果你只能找到普通工作，来上海性价比变得就没那么高了。
长期来看，上海的优势非常大，通过产业优势将进一步虹吸全国优秀青年。
短期来看，上海想保持虹吸能力，郊区必须要降房价，老破小必须要降价，以保持上海生活的性价比。
现在上海郊区、二三线城市达成均衡，上海郊区房价、老破小房价下降一部分，天平就像上海倾斜一部分。
这些新增的刚需，才是拯救上海楼市的良药。
04
上海楼市是改善市场，一颗新鲜韭菜入市，将催动一条置换链，帮助N个房东解套，促成N单交易。
韭菜还来不来，一方面要看上海楼市放松到什么程度，一方面也要看上海买房性价比。
压低老破小、远郊房产等刚需产品价格，让更多的人上车，是一条很好的解决方案。
社会永远是金字塔，房价每下降一个量级，符合条件的家庭成倍增长。
有人讲大家信心不足，其实第一步不需要没信心的人入场，你需要争夺的是原本要在二线定房的刚需。
一些房东刚开始会不接受，凭什么让我亏钱卖房。
其实2017年买远郊新房的，已经有不少亏钱卖了。
一方面有些家庭卖房打新，为了赚新房到挂，卖房时亏点就亏点吧。
一方面分化的趋势不可避免，改善产品涨幅就是更高，2020年这波已经教育了大家。
2020年初持有3套老破小，真不如1套中环次新房。
反映在房东侧，就是你需要降价卖房，买入收益大于卖出亏损就是划算的。
代价就是，你预算难免降低。
原来三套老破小能卖1000万，现在只能卖800万。
没办法，现在就是以价换量时代，降价卖掉激活楼市最重要。
虽然预算降低，改善客户纷纷得以入场，对改善市场还是有很大助推。
这轮行情结束，上海楼市分化完成，正式进入固化阶段。
刚需产品降价，普通人上车难度降低；
改善产品涨价，与普通人越来越没关系。
上海重新回到上只角、下只角泾渭分明的时代。
发展需要代价，城市化初期代价是农村凋零，中期是县城没落，现在该轮到你们了。
上海楼市已经变成前所未有的复杂，影响因素众多，以上只是一个方面。
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编辑∣环线咨询
